Tjäna pengar på fastighetsinvesteringar

När det gäller att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar finns det bara en handfull sätt att göra det. Även om begreppen är enkla att förstå, luras inte till att tro att de lätt kan implementeras och genomföras. En förståelse för grunderna för fastigheter kan hjälpa investerare att arbeta för att maximera sina intäkter. Fastigheter ger investerare en annan portföljtillgångsklass, ökar diversifieringen och kan begränsa riskerna om de kontaktas korrekt.

Det finns tre primära sätt som investerare potentiellt kan tjäna pengar på fastigheter:

1. En ökning av fastighetsvärdet
2. Hyresintäkter som samlas in genom att hyra ut fastigheten till hyresgäster
3. Vinster genererade från affärsverksamhet som beror på fastigheten

Naturligtvis finns det alltid andra sätt att direkt eller indirekt dra nytta av investeringar i fastigheter, som att lära sig specialisera sig på mer esoteriska områden som skattejusteringsintyg. De tre punkterna ovan står dock för en stor majoritet av de passiva inkomsterna och de ultimata förmögenheterna som har skett inom fastighetsbranschen.

Fastighetsökning i fastighetsvärde

Först är det viktigt att du förstår att fastighetsvärdena inte alltid ökar. Denna brist på tillgångsökning kan bli smärtsamt under perioder som slutet av 1980-talet och början av 1990-talet och åren 2007-2009 då fastighetsmarknaden kollapsade. I många fall slår fastighetsvärden sällan inflationen - ökningen av genomsnittliga priser i en ekonomi.

Till exempel, om du äger en fastighet på 500 000 $ och inflationen är 3%, kan din fastighet sälja för 515 000 $ (500 000 $ x 1,03%), men du är inte rikare än förra året. Det vill säga, du kan fortfarande köpa samma mängd mjölk, bröd, ost, olja, bensin och andra råvaror (sant, ost kan vara nere i år och bensin upp, men din levnadsstandard skulle vara ungefär densamma). Anledningen är att vinsten på 15 000 dollar inte var verklig. Det var nominellt och hade ingen verklig påverkan eftersom ökningen berodde på den totala inflationen.

Inflation och fastighetsinvesteringar

När inflationen inträffar har en dollar mindre köpkraft. Det händer för att regeringen måste skapa tryckta pengar när den spenderar mer än vad den tar in genom skatter. Allt annat lika, över tid resulterar detta i varje existerande dollar förlorar värde och blir värt mindre än tidigare.

Ett av de sätt som de smartaste fastighetsinvesterarna kan tjäna pengar på fastigheter är att dra nytta av en situation som verkar växa upp med några decennier. De gör detta när inflationen beräknas överstiga den nuvarande räntan på långfristig skuld. Under dessa tider kan du hitta människor som är villiga att spela genom att förvärva fastigheter, låna pengar för att finansiera köpet och sedan vänta på att inflationen ska öka .

När inflationen stiger kan dessa investerare betala av inteckningarna med dollar som är värt mycket mindre. Denna situation representerar en överföring från sparare till gäldenärer. Du såg många fastighetsinvesterare tjäna pengar på det här sättet på 1970-talet och början av 1980-talet. Inflationen steg ur kontroll tills Paul Volcker Jr.-Federal Reserve president mellan 1979 och 1987 tog en 2x4 på ryggen och förde den under kontroll genom att drastiskt höja räntorna.

Cykliskt justerade köpstakar

Tricket är att köpa när cykliskt justerade takräntor - avkastningen på en fastighetsinvestering - är attraktiva. Du köper när du tror att det finns en specifik anledning att en viss fastighet en dag kommer att vara mer värd än den nuvarande takräntan ensam indikerar att den borde vara.

Till exempel kan fastighetsutvecklare titta på ett projekt eller en utveckling, den ekonomiska situationen kring det projektet eller fastighetens pris och fastställa en framtida hyresintäkt för att stödja den nuvarande värderingen. Det aktuella värdet kan annars verka för dyrt baserat på nuvarande förhållanden kring utvecklingen. Men eftersom de förstår ekonomi, marknadsfaktorer och konsumenter kan dessa investerare se framtida lönsamhet.

Du kanske har sett ett fruktansvärt gammalt hotell på en stor bit mark förvandlas till ett livligt köpcentrum med kontorsbyggnader som pumpar ut betydande hyror för ägaren. Utan dessa kassaflöden, nuvärdet netto, spekulerar du i någon grad, oavsett vad du säger dig själv. Du kommer att kräva antingen betydande inflation i den nominella valutan - om du använder skulder för att finansiera köp för att rädda dig. Du kan också vara beroende av någon händelse med låg sannolikhet för att träna till din fördel.

Uthyrning som en fastighetsinvestering

Att tjäna pengar på att samla in hyra är så enkelt att varje 6-åring som någonsin har spelat ett spel Monopol förstår på visceral nivå hur grunderna fungerar. Om du äger ett hus, hyreshus, kontorsbyggnad, hotell eller någon annan fastighetsinvestering kan du ta ut folkhyror så att de kan använda fastigheten eller anläggningen.

Naturligtvis är enkelt och enkelt inte samma sak. Om du äger flerfamiljshus eller hyreshus kan du hitta allt från trasiga toaletter till hyresgäster som driver meth labs.Om du äger stripgallerior eller kontorsbyggnader kan du behöva hantera ett företag som hyrs av dig som går i konkurs. Om du äger industriella lager kan det hända att du står inför miljöundersökningar för de hyresgästers handlingar som använde din fastighet. Om du äger lagringsenheter kan stöld vara ett problem. Hyresfastighetsinvesteringar är inte den typ du kan ringa in och förväntar dig att allt ska gå bra.

Använda Cap Rate för att jämföra investeringar

Den goda nyheten är att det finns verktyg som gör det lättare att jämföra potentiella fastighetsinvesteringar. En av dessa, som kommer att bli ovärderlig för dig i din strävan att tjäna pengar på fastigheter, är en speciell ekonomisk kvot som kallas kapitaliseringsgrad (cap rate). Takräntorna visar avkastningen på en kommersiell fastighetsinvestering.Den tar sin grund från den nettoinkomst som fastigheten kommer att producera.

Om en fastighet tjänar 100 000 dollar per år och säljer för 1 000 000 dollar, skulle du dela intäkterna (100 000 $) med prislappen (1 000 000 $) och få 0,1 eller 10%. Det betyder att fastighetsgraden på fastigheten är 10%, eller att du skulle tjäna förväntade 10% på din investering om du betalade för fastigheten helt kontant och utan skuld.

Precis som ett aktie i slutändan endast är värd nuvärdet av sina diskonterade kassaflöden, är en fastighet i slutändan värt en kombination av:

• Verktyget som fastigheten genererar för dess ägare
• De nuvarande nettokassaflödena genererar i förhållande till det betalda priset

Hyresintäkter som säkerhetsmarginal

Hyresintäkter kan vara en säkerhetsmarginal som skyddar dig under ekonomiska nedgångar eller kollapsar. Vissa typer av fastighetsinvesteringar kan vara bättre lämpade för detta ändamål. Hyresavtal och hyror kan vara relativt säkra inkomster.

Att gå tillbaka till vår tidigare diskussion - om utmaningarna med att tjäna pengar på fastighetskontorsbyggnader kan ge en illustration. Vanligtvis involverar dessa fastigheter långa fleråriga hyresavtal. Köp en till rätt pris, vid rätt tidpunkt och med rätt hyresgäst- och leasingperiod, så kan du segla genom en fastighetskollaps. Du samlar in hyreskontroller som ligger över genomsnittet som de företag som hyr från dig måste tillhandahålla fortfarande - på grund av det hyresavtal de tecknade - även om lägre priser finns tillgängliga någon annanstans. Gör det fel, men du kan vara låst in vid avkastning under pari långt efter att marknaden har återhämtat sig.

Pengar från fastighetsaffärer

Det sista sättet att tjäna pengar på fastighetsinvesteringar är specialtjänster och affärsaktiviteter. Om du äger ett hotell kan du sälja filmer på begäran till dina gäster. Om du äger en kontorsbyggnad kan du tjäna pengar på varuautomater och parkeringsgarage. Om du äger en biltvätt kan du tjäna pengar på tidsstyrda dammsugare.

Dessa investeringar kräver nästan alltid kunskap om subspecialitet. Som ett exempel tillbringar vissa människor hela sin karriär med att specialisera sig i att designa, bygga, äga och driva biltvättar. För dem som stiger till toppen av sitt område och förstår svårigheterna på en viss marknad kan möjligheten att tjäna pengar vara oändlig.

Andra fastighetsinvesteringar

Fortfarande finns andra investeringsmöjligheter i fastigheter. Du kan investera i fastighetsinvesteringar (REIT). Börsnoterade REITs emitterar aktier och handlas på en börs, medan privata REITs eller icke-handlade REITs inte är tillgängliga på någon börs. Alla typer av REIT kommer att fokusera på vissa sektorer på fastighetsmarknaden, såsom vårdhem eller köpcentra. Det finns också flera börshandlade fonder (ETF) och fonder som riktar sig till fastighetsinvesteraren genom att investera i REIT och andra investeringar i fastighetssektorn.